【積算90.3%】東京都杉並区・浜田山駅 徒歩15分の土地

⚠️ 掲載に現地の写真と区画図が1枚もなく、擁壁の有無、前面道路との段差、旗竿地かどうか、古家が隣家と接していないか、古家の外観の状態をいずれも写真で確認できていません。掲載の地図位置は掲載の施設距離と食い違うため使わず、施設距離から1丁目6〜19番のいずれかまで絞り込みました。この範囲のうち16〜19番は善福寺川へ下る斜面にあり、国土地理院の標高データでは台地上の6・9〜11番(約44〜45m)より低い約38〜43mです。物件がこの斜面側にある場合は、擁壁や道路との高低差がある可能性があります。掲載の特徴欄には「平坦地」とあります。

京王井の頭線の浜田山駅から徒歩15分、西永福駅からも徒歩17分の、杉並区成田西1丁目の売地です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%・容積率80%)で、高度地区・準防火地域に指定されています。掲載元が示す物件からの道のりは、ファミリーマート杉並浜田山四丁目店659m、くすりセイジョー浜田山店894m、コモディイイダ浜田山店1,016m、浜田山小学校509mです。飲食店は町丁の中心からの直線距離で、藍屋浜田山店・むさしの森珈琲が約490m、サイゼリヤ浜田山店が約500mです(OpenStreetMap)。

土地は97㎡(登記)の所有権で、建築条件はありません。古家がありますが、更地にして引き渡す条件です。私道負担はなく、南側で幅4mの道路に接していますが、その道路が公道か私道か、建築基準法上のどの道路かは掲載に書かれていません。上水道は公営、本下水、都市ガスです。掲載の画像は建物プランの例と周辺施設の写真です。

古家は引き渡し前に取り壊されるため建物は評価せず、土地だけで評価しています。令和8年分の路線価は、成田西1丁目の区画道路で最も多い510千円/㎡を採りました。同じ路線は2024年の440千円/㎡から約16%上がっています。ただし物件が接する路線は特定できておらず、絞り込んだ範囲の路線価は430〜510千円/㎡に分かれます。500千円なら積算割合は約88.5%、480千円なら約85.0%ですが、440千円なら約77.9%、430千円なら約76.1%と80%を下回ります。現地写真による地形の確認と、接道する道路の種別・路線価の確認を前提にご検討ください。