【积算82.6%】埼玉县新座市・清濑站步行18分钟的独栋住宅

位于新座市新堀1丁目的二手独栋住宅,刊登显示距西武池袋线「清濑」站步行18分钟(1,521m),距「东久留米」站步行26分钟(1,814m)。地处靠近清濑市、东久留米市市界的住宅区,用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率60%、容积率100%)。刊登的周边设施栏列有西友东久留米店(1,253m)、Maruetsu东久留米店(1,289m)、Big-A东久留米金山店(1,422m)、Sakagami清濑店(1,506m),但均为市界另一侧的东京都东久留米市、清濑市的店铺(距离为刊登方数值)。下方周边设施仅收录经确认位于新座市内的店铺。其距离是将外观照片中可见的住居表示用国土地理院地址检索换算为坐标后,从物件位置起算的直线距离(以OpenStreetMap测量);新座市内的餐饮店位于栗原方向,约2km远。

建筑为2016年12月竣工(屋龄9年)的木造2层、4LDK,建筑面积93.77㎡、土地100.58㎡(均为登记面积),土地为所有权。1楼有LDK 15.75帖与和室5.26帖,2楼有西式房间3间,配有三口灶、浴室暖房干燥机、带监视器的对讲机。设施为城市燃气、公营自来水、公共下水道,并有停车位。北西侧与宽4.8m的道路相接,刊登为无私道负担。其他限制事项中有清扫设施的共有份额(3.8㎡的1/16),我们视其为与土地100.58㎡不同的份额,积算时既不加算也不扣除。价格为3,180万日元,但刊登的付款示例中仍残留3,580万日元的记载,推测为从3,580万日元降价后的价格。未刊登收益率或预估租金,以自住用途刊登。

积算以令和8年(2026年)分路线价图中新堀1丁目区划道路最多见的140千日元/㎡(借地权比例D)为代表值,相对价格3,180万日元约为82.6%。建筑在木造法定耐用年数22年中尚余13年,因此也计入了建筑积算。⚠️ 但物件所面对的北西4.8m道路在路线价图上未标注路线价带,140千日元/㎡是借用丁目内其他区划道路的数值。街区东侧标有路线价带的道路为135千日元/㎡,若采用该值,积算比例约为81.0%(150千日元/㎡约85.8%、160千日元/㎡约88.9%)。前面道路为公道还是私道,也无法从刊登中确认。路线价由2024年、2025年的135千日元/㎡上升至2026年的140千日元/㎡,涨幅约3.7%。

外观照片中,停车位与道路几乎同高,地块平坦。玄关门廊的3级台阶(约0.5m)源于建筑的地板高度;停车位一侧的邻地边界为砌块基础(约0.4〜0.6m)上加网状围栏,另一侧边界也是网状围栏,地面高度大致相同。未见挡土墙、台阶接道、旗杆地的迹象,国土地理院1m网格标高显示周围半径25m的地面高度在52.4〜53.0m之间。但背面边界与前面道路本身未出现在照片中。这是屋龄9年、建筑仍有评估价值的物件,但前面道路的种类、接道部分适用的路线价以及背面一侧的情况需向经办公司确认。