【积算114.5%】埼玉县埼玉市大宫区・埼玉新都心站步行17分钟的整栋住宅楼

本物件是位于埼玉市大宫区浅间町2丁目的整栋公寓大楼。刊登信息显示，距JR京滨东北线埼玉新都心站步行17分钟，距大宫站步行20分钟(乐待刊登为21分钟)，距JR埼京线北与野站步行26分钟。用途地域为第二种住居地域(建蔽率60%、容积率200%)，位于市街化区域内。地块位于主要地方道三口上尾线的东北侧，南侧以13.2m的接面宽度临接一条较短的尽头公道。

建筑为1996年3月竣工(房龄30年)的钢筋混凝土结构3层楼，共9户(乐待刊登为2LDK×3户、2DK×6户)。土地409.91㎡(登记面积)、所有权、地目为宅地，未记载私道负担或借地。现为满租出租中的换主交易(owner change)，年预期租金收入870万日元，表面收益率5.17%，价格1亿6,800万日元。无停车场，设有自行车停放处。⚠️ 总建筑面积在不同刊登中不一致：athome为546.18㎡，乐待为409.91㎡。乐待的数字与土地面积相同，很可能是把土地面积也填入了建筑栏，但无法确认，因此本站按较小的409.91㎡计算建筑积算。若按546.18㎡计算，积算比例约为124.2%。

令和8年(2026年)路线价采用浅间町2丁目区划道路中最常见的350千日元/㎡(借地权比例D)作为代表值，较2024年的320千日元/㎡两年上涨约9.4%。⚠️ 但地块所临接的尽头道路未标注路线价，周边道路均低于该丁目的代表值：相邻的三口上尾线为230千日元/㎡，东北侧道路为245千日元/㎡。若采用230千日元/㎡，积算比例约为85.2%。建筑为房龄30年的钢筋混凝土结构，法定耐用年限47年中尚余17年，建筑仍有积算价值，按代表值计算的积算比例约为114.5%。

从8张刊登照片来看，前面道路与地块处于同一高度，东侧通道及后方自行车停放处周边也未见挡土的围墙。北侧边界未出现在照片中，因此用国土地理院的高程数据加以补充。周边设施中，7-Eleven、Maruetsu和Cocoon 2的距离为athome刊登信息中记载的距离；餐饮店为在OpenStreetMap上确认位于大宫区内的店铺，距离为距athome地图所示物件位置的直线距离。总建筑面积的差异、前面道路的路线价、北侧边界的高差这3点仍未确认。