物业概要
| 所在地 | 神奈川县藤泽市辻堂6丁目 |
| 最近车站 | JR东海道本线 辻堂站 |
| 步行 | 步行18分钟 |
| 积算比例 | 134.3%积算 134.3% |
| 价格 | 14,000万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 5.8% |
| 结构 | 钢筋混凝土(RC) |
| 建成年份 | 1987年11月建成(房龄38年) |
| 土地面积 | 582.51㎡ |
| 建筑面积 | 578.54㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 15,145万日元 |
| 建筑积算价格 | 3,655万日元 |
| 积算价格合计 | 18,801万日元 |
| 物业价格 | 14,000万日元 |
| 积算比例 | 134.3% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥260,000/㎡ × 土地面积 582.51㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥330,000/㎡ × 建筑面积 578.54㎡ × 剩余耐用年数9年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1987年11月建成(房龄38年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +15.6%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 225,000 | — |
| 2025年 | 245,000 | +8.9% |
| 2026年 | 260,000 | +6.1% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们通过同一物件在乐待的刊登信息核对了条件和全部10张照片,并在令和8年路线价图的4个图幅中逐段统计辻堂6丁目的区划道路,确定了路线价的代表值。
尚未确认的事项
- 东北(后)侧边界未出现在刊登照片中,是否有挡土墙或与邻地的高差尚未确认,需要实地确认或向经办公司咨询。
- 由于门牌号未公开,物件实际临接道路的路线价尚未确定。所用路线价是辻堂6丁目区划道路中最多的值,确定精度较粗。
- 刊登信息未写明超出容积率的具体内容(如计入容积率的建筑面积等)。重建时可建的规模及贷款的处理方式,需向经办公司或金融机构确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
这是一栋位于神奈川县藤泽市辻堂6丁目的钢筋混凝土结构3层整栋公寓(9户),距JR东海道本线辻堂站步行18分钟。所在地属于市街化区域内的第一种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率80%),地块西南侧临宽4.50m的公道。所在地仅标示到辻堂6丁目,门牌号未公开。周边方面,距辻堂6丁目町丁中心点直线约140m有罗森便利店,约160m有藏寿司,约290m有OK Store 辻堂店(距离为OpenStreetMap上从町丁中心点起算的直线距离,并非距物件的距离)。
土地582.51㎡(登记面积)・建筑578.54㎡,1987年11月建成,外墙为瓷砖贴面,户型为1DK×2户・2DK×3户・3DK×4户。产权为所有权,地目为宅地,未记载私道负担。售价1亿4,000万日元,预期年收入812.4万日元(表面收益率5.80%),标注为出租中(满租)。乐待的信息登记日为2026年6月30日,已持续刊登约3个月。同一物件也以相同价格刊登在健美家。从乐待刊登的10张照片看,前面道路与停车场高度相同,照片中可见的边界没有挡土墙或明显高差。但东北(后)侧边界未出现在照片中,是否有挡土墙或高差尚未确认。
⚠️ 刊登信息注明「由于超出容积率,无法重建同等规模的建筑」。延床面积578.54㎡除以土地582.51㎡约为99%,超过指定容积率80%。该物件并非不可重建,但重建时计入容积率的建筑面积须控制在土地面积的80%(约466㎡)以内,建筑规模将小于现状。超出容积率的建筑,视金融机构不同,可能影响贷款的审批或条件。
路线价采用令和8年(2026年)辻堂6丁目区划道路中最多的260千日元/㎡(借地权比例D)作为代表值。同一路线2024年为225千日元/㎡,2025年为245千日元/㎡,两年上涨约15.6%。土地的路线价总额约1亿5,145万日元,仅此一项即超过售价。另一方面,建筑为房龄38年的钢筋混凝土结构,相对于法定耐用年限47年,剩余年限为9年,因此评估额仅约3,656万日元。积算比例偏高,源于这种土地与建筑的构成。物件在町丁内的位置尚未确定,但即使套用町内最低的230千日元/㎡区段,积算比例仍约为121.8%。超出容积率对重建规模和融资的影响,以及东北侧边界的状况,需向经办公司确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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