【积算88.1%】千叶县我孙子市・天王台站步行19分钟的独栋住宅

⚠️ 与前面道路的高差可能在1m左右，且未能通过照片确认。房源图片仅有平面图、周边设施和销售图，没有现场照片。利用国土地理院标高数据(1m网格)测量经过刊登坐标的南北断面，地块比南侧前面道路高约0.7〜0.9m(考虑测量误差最多约1.2m)，销售图中的平面图也在玄关门廊前画有3〜4级台阶。是否有挡土墙、前面挡土部分的高度以及到玄关的台阶，需要现场或向经办公司确认。

物件位于千叶县我孙子市青山台2丁目，距JR常磐线「天王台」站步行19分钟(房源信息记载的道路距离为1,520m)，距JR成田线「东我孙子」站同样步行19分钟。所在地为第一种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率100%)的住宅区，地块南侧临4.5m宽的公共道路(沥青铺装)，记载无私道负担、无退让。据房源信息，距KEIHOKU超市天王台店600m，距Big-A我孙子柴崎台店和7-Eleven我孙子柴崎台3丁目店各900m，距我孙子圣仁会医院600m。餐饮店的距离为基于OpenStreetMap的青山台2丁目町丁重心直线距离。

本物件为共2栋分售中的A号栋，土地93.43㎡(所有权・地目为宅地)，建筑为木造2层4LDK(建筑面积94.91㎡，含LDK和4间西式房间，以及宽阳台)。建筑面积中包含5.23㎡的内置车库。目前在建，预计2026年12月竣工，2027年1月下旬交房，房源记载住宅性能评价6个项目为最高等级(含抗震等级3等)。同一分售的另一区块B号栋(土地97.5㎡・建筑99.97㎡)也以相同的3,390万日元出售。健美家将其作为出租用独栋住宅刊登，但租金和收益率尚未确定。

相对于3,390万日元的价格，积算评估额约2,985万日元，积算比例约88.1%。路线价采用青山台2丁目区画道路中最常见、且地块看起来所临的南侧道路的96千日元/㎡，由2024年85千日元→2025年91千日元→2026年96千日元，两年约上涨12.9%。由于建筑尚未竣工，按新建满额(法定耐用年数22年全部剩余)积算，该数字以仍在施工中的建筑为前提。若从建筑面积中扣除内置车库部分，积算比例约为84.7%。建议在现场确认与前面道路的高差和建筑完工情况后再作考虑。