【积算90%】东京都八王子市・山田站步行12分钟的独栋住宅

本物业为东京都八王子市小比企町的二手独栋住宅，距京王高尾线「山田」站步行12分钟，距JR横滨线「八王子南野」站步行27分钟。位于汤殿川北侧的住宅区，据刊登信息，距八王子小比企邮局100米、Lawson Store 100八王子山田店750米、7-Eleven京王山田站前店850米、松本清目白台店1,100米。餐饮方面，距刊登地图位置直线约140米有荞麦面店大村，约260米有中华料理Goro Goro屋，约570米有梦庵（OpenStreetMap直线距离）。

建筑为1979年10月建成的木造2层，3DK加储藏室，建筑面积62.94平方米。土地为所有权84.23平方米，地目为宅地。用途地域为第一种低层住居专用地域（建蔽率40%、容积率80%），属第一种高度地区・22条区域。南侧临宽4米的沥青铺装道路，有1个车位。以现状交房，免除契约不适合责任与设备修复义务，可即时交房。售价880万日元。⚠️八王子市在第一种低层住居专用地域中建蔽率30〜40%的区域规定了敷地面积最低限度120平方米，本地块（84.23平方米）低于此值。在最低限度规定之前已是现有面积的地块，只要不分割通常可以原样重建，但本地块是否适用需向八王子市确认。

路线价方面，我们在令和8年（2026年）路线价图（图号55107，借地权比例D）上统计物业周边的区划道路，采用出现最多的9.4万日元/平方米为代表值。同一路线2024年8.9万日元→2025年9.1万日元→2026年9.4万日元/平方米，两年上涨约5.6%。建筑已有47年，超过木造法定耐用年数22年，按0日元计，以土地84.23平方米评估，积算比例约为90.0%。⚠️门前的尽头路未标示路线价，应为从北野街道（11万日元/平方米）进入的支路；代表值9.4万日元为附近区划道路的数值。

我们查看了刊登的8张现场照片（拍摄日2026年10月9日）。南侧门前道路为平坦的沥青路面，停车位与道路同高。玄关前有地块内3级台阶，高差约0.6米。东侧邻地边界的砖墙（高约1.0〜1.2米）两侧地面同高，是围墙而非挡土墙。西侧侧院也与邻地同高，并非旗杆地或连栋。⚠️北侧邻地的地面在照片中未能完全看到。